利回りを何パーセントにするかです。不動産投資に対する利回りを何パーセントにするかを決める方法にはいくつかありますが、ひとつの方法として、自分で用意した自己資金と借入金のそれぞれについての利率を決め、投資額に対するそれぞれの割合を加重平均するというものがあります。たとえば、資金の割合は、自己資金20％・借入金80％とし、利率をそれぞれ5％・3％とすると、（自己資金割合20％×自己資金に対して期待する利回り5％）＋（借入金割合80％×借入金金利3％）＝3・4％となります。
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3・4％が投資する不動産に対して求める利回りです。投資するお金は、自分で用意した自己資金と借入金とがあります。マンションを貸した場合、純収入から、まず、借入金に対する利息を返済し、残額があれば自分の手元に入ります。家賃が下がるなどして純収入が減れば、その分、自分の手元に入るお金が減ります。このように、純粋な投資の場合、家賃が下がることによる影響は借入金より自己資金のほうが大きいので、純収入が変動するリスクがある分、リスクが低い借入金の金利よりも高い利回りが欲しくなります。このため、先ほどの計算例では借入金利3％に対し、自己資金に対して期待する利回5％と差をつけました。