不動産が、ある街の、ある立地において、「資産効率として最も有効に利用された状態」とは、どういう状態でしょうか？これは、不動産の資産価値を判定するうえで最も重要な問題です。私たちのようなコンサルタントやプランナー系の人間は、遊休地があり、そこに何も建物が建っていない状態（＝更地の状態）を見てしまうと、「そこにどんな建物を建てれば最も高い賃料が取れるのか？」、あるいは「最も高く売れるのか？」と思考をめぐらせます。建築費コストや施工手間についても「できるだけ安くするには、どうすればいいのか？こんな狭い道路に重機が入るのか？割高にならないのか？」と、いろいろと考えます。また、立地に対して最有効利用されてない建物を見てしまうと、「これを企画したところ（＝設計事務所、または施主）は、何を考えているんだ？」と、つい疑問を抱いてしまいます。最有効利用という状態を、最も低コストで達成しようとして、最適化しようとする思考は、一種の条件反射であり、職業病でもあるのです。ここでは、最有効利用についてあれこれ話をしながら、予備知識としての、不動産の鑑定理論を参考にして資産価値の評価法を整理しておこうと思います。不動産には、その不動産が持つ特徴が、最もマーケットのニーズから好まれる状態があります。
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