Gさんは自宅の競売開札の日、醒めた気持ちでその朝を迎えられました。彼は自分の目で自分の束の間の自宅が落札される現場を見ておきたいという気持ちになり、裁判所に足を運びました。開札場は、関係者と不動産業者らしい人たちなどで満席で、一種独特の雰囲気と熱気を異様に感じました。裁判所の職員が封筒を事務的に開き、低い入札価格の順に読み上げていきます。Gさんは自分の自宅の順番が来るまで落ち着かなかったそうです。
感謝する姿は誰でも気持ちが良い... の続きを読む
土地がない、ないと言うわりには、自分の周りを見渡してみると、けっこう遊んでいる土地が目につきませんか。これをもっとうまく活用したら住宅難は少しは減るようになるのに、などと考えたことがあるでしょう。実際その通りです。建設省の調べでは低・未利用地は東京圏だけで２万8000ヘクタール、三大都市圈合わせると４万6000ヘクタールもあります。日本全体での年間の宅地供給量が約１万ヘクタールですから、これは相当
「遊休はダメ」の方針を強化... の続きを読む
建設産業は、国民生活と産業活動の基盤となる建設生産物の供給を担うわが国の基幹産業であり、来るべき二一世紀に向けてより豊かな経済・社会の創造に一層の貢献を果たすべく、活力と魅力にあふれた産業として、発展を遂げることが望まれているところである。このため、建設省においては、昭和六一年二月に「二一世紀への建設産業ビジョン」を策定し、行政の課題として技術と経営に優れた企業が成長し得る条件の整備を、また業界の
構造改革事業の趣旨とは... の続きを読む
限界収益率では、「税支払い後」キャッシュフローに着目する。つまり、税金の額が重要なカギとなる考え方だ。以下では、税額の算出について説明する。税計算をするには、課税所得の計算が前提となる。課税所得＝売却価格−売却費用−修正簿価となる。修正簿価は取得価格から減価償却分を控除して求める。この計算には、次の３つを試算しなければならない。・売却価格−売却費用・取得価格・減価償却累計額。例えば、10億円で取得
税金の額を計算する... の続きを読む
ホテルのトイレの洗面台は、蛇口から洗面ボールまでいつもピカピカですよね。どうしたらあんなにきれいにしておけるのかなと考えました。結論は、水滴をまめに拭き取ることでした。洗面まわりは水滴をそのままにしておくと落ちにくくなります。専用の雑巾を用意して、使ったらクルッとひと拭き、それが無理でも一日に一回は水滴をきれいに拭き取る習慣にすると、いつもピカピカ。しかし、そうもいかない場合には、伝線してしまった
ホテル並みのピカピカ洗面ボールを保つには？... の続きを読む
二度にわたる石油ショックを経て、日本の住宅建設量は高度成長期よりも減ってしまったが、諸外国と比較すると、日本の住宅は決してフランスあたりから兎小屋だと笑われるようなものでないことがわかる。新設住宅数においてはアメリカと同じくらいあることがわかる。他の欧州諸国はそれよりずっと少ないことがわかる。ソ連の数字は多いが、しかし、私はこれは少し疑わしいと思っている。たとえば、数字が大雑把であることや、多数出
米英の新築のみの数字と肩を並べる... の続きを読む
奥様がたの夢をますますふくれあがらせてしまうのが住宅展示場だ。住宅展示場とは、各ハウスメーカーが共同で展示する、マイホームのショールームである。ずらりと並んで優劣を競うわけだから、各社とも自慢の新製品を、これでもかというほどに飾り立てて展示する。展示場を訪れたことのある方ならわかるはずだ。あちこちの家を見て回るうちに、自分たちが本来ほしかった家のイメージはどこかへ飛んで行き、「このなかから選ばなけ
夢をふくれあがらせてしまうのが住宅展示場... の続きを読む
経済的耐用年数は市場性の影響を受け、これを何年とするかが問題となるが、その考え方の一つとして建物の平均滅失年数から耐用年数を算定する手法がある。統計調査による建物群の残存率が五〇パーセントになる時点を「建物の寿命」と定義し、それをもって経済的耐用年数とするのである。ちなみに鉄筋コンクリート造集合住宅の場合、建物躯体三五〜四〇年とされる。ただし、この年数の根拠となる「建物の耐用年数に関する実証的調査
建物の経済的耐用年数... の続きを読む
われわれも、お客さまのところにセールスに行く。「それでは、ふつうの不動産業者と同じではないか」といわれれば、それまでである。実際のところ、「他社とはちがうと言っているが、結局は不動産を売りに来たんだろう」と言われることが多い。不動産を売りに行ったのに違いはないのだが、われわれのセールスマンは、じつは物件を侍たすに行っているのである。「しゃあ、なにをしに行く？」そこである。われわれは、まず、お客さま
不動産を売り歩いているのではない... の続きを読む
利回りを何パーセントにするかです。不動産投資に対する利回りを何パーセントにするかを決める方法にはいくつかありますが、ひとつの方法として、自分で用意した自己資金と借入金のそれぞれについての利率を決め、投資額に対するそれぞれの割合を加重平均するというものがあります。たとえば、資金の割合は、自己資金20％・借入金80％とし、利率をそれぞれ5％・3％とすると、（自己資金割合20％×自己資金に対して期待する
不動産投資に対する利回りの考えた方... の続きを読む
競売物件を購入する方法は通常入札するだけではない。ここからは、さまざまな入手方法について紹介していくことにしよう。まずは特別売却物件（特売）から。これは、一度競売にかけられながら、入礼者がいないために競売できなかった物件である。特売が発生すると、執行官は最低売却価額以上の買い手を探す。この場合は競争入札ではない。申し出順であるから、一円でも高ければそれで落札成立である。かつては悪質な業者が人札希望
競売物件を購入する方法... の続きを読む
わが国主力産業の近代的展開は明治時代に始まった。欧米各国に追いつき、追いこせの情熱で、富国強兵、殖産興業が唱えられ、政府主導で鉄道、道路、通信網、官営工場が相次いで整えられてゆく。建設業もこの流れにのり、次第に基盤を整え、実力をつけてゆく。ただ、明治初期は、技術、人材、資金のどれをとっても政府の独占下にあり、建設業は単なる人集め、今でいえば人材調達、派遣業の色彩が濃い。一つの転機は明治二十三年（一
業者が乱立、過当競争が激化... の続きを読む
皆さんもよくご存じのシロアリは、建物に対する最大の害虫です。被害を受けると、建物は地震や台風に対する抵抗力が弱くなり、思わぬ被害を受けることになります。シロアリは、形や大きさ、生活様式などはアリに似ていますが、アリの仲間ではありません。むしろゴキブリに近い昆虫です。通常、暗いところに生息するので、人目にはほとんど触れることはありません。光や風を嫌う習性から、排せつ物や土砂で固めたトンネル状の蟻道を
鉄筋造だって安心できない！シロアリは忘れた頃にやっ... の続きを読む
土地購入の際に、地盤調査の結果を確認することが重要です。売主が個人で、そのようなデータを取っていない、という場合もあります。周りの状況も踏まえて、地盤の情報は入手してから売買の話を進めておく方がよいでしょう。家を建てる場合、昔の建物であれば、住宅自体の重みも少ないはずです。現在の災害に強い、住環境の整った家を建てようと思えば、それなりの重さになります。地盤が緩く、その重さに耐えることができない場合
土地購入の際は地盤を調べる... の続きを読む
夢はマイホームを手に入れる事！そんなご家庭も多いと思います。実際に新築一戸建てを建てる時の流れを確認しましょう。1．土地の有無家を建てる土地を持っているか、土地から購入するかを考えます。土地を持っている方は、登記簿を確認します。土地の登記簿には「地目」という項目があります。地目は23種類あります。土地を持っていない方は土地購入資金が必要となります。2．住宅メーカーの選択実際に家を建てるための調査に
夢の新築一戸建てを建てよう！... の続きを読む
株式公開にサポート機能を中心に、違いが出ると思われる点について、あくまでも主観に基づき、１つ挙げてみましたので参考にしてください。一番大切なのは、何と言っても事務委託前後の各種サポート力です。たとえば、各代行機関とも株式事務規程整備用のひな型は提示してくれますが、それをそのまま使える会社は少ないはずです。各関係者の選定でも言えることですが、疑問点・質問点に対しどう対応してくれるか、という点は大きな
事務委託前後の各種サポート力... の続きを読む
不動産コンサルタントという仕事柄、東京の不動産の将来性について意見を求められることが多い。「少子高齢化や人口減少の影響はないのか」「神奈川、千葉、埼玉などの郊外で遊休農地などの宅地開発が進めば、需給バランスが崩れ、また地価は下落しないのか」そういった質問を受けたとき、仕方なく私は「当面は大丈夫でしょう」と答え続けている。あてにはならないとは思いつつ、国土交通省や厚生労働省などが発表する各種統計を使
東京の不動産の将来性は？... の続きを読む
鉄骨や鉄筋コンクリート（RC）の建物なら、壁や柱が熱を通しやすいので、外断熱（つまり、外側から熱を包み込む手法）が確かに優れていますが、木造の場合は、木自身が、ログハウスの暖かさに見られるように熱を通しにくいので、壁の中に充填する充填断熱でも何ら問題はありません。内断熱とは本来、壁や柱の「内側」で断熱することを言い、木造は壁の「中」だから、内断熱と表現すること自体、難しいのです。国の省エネ基準も、
外断熱に比べ3倍の断熱効果がある... の続きを読む
サブプライムローンの実行段階で発生している、違法行為に近い不正行為が収奪貸し付けである。これに関しては、大洋和人著『サブプライムの実相』（商事法務、二〇〇七年十二月）に詳しく書かれている。主なものを抜粋・引用させていただくと次のようになる。〈主な手口〉・五年間で四・五倍にもなった事例を示し、借り入れ条件や手数料、借り入れに関する費用などを示しながら数字のマジックを使って借入人を勧誘する。・弁済損害
悪徳業者による収奪貸し付け（PredatoryLe... の続きを読む
ちょっと前までは、一般家庭と電力会社の契約は10A（アンペア）契約だった。それが普通だった。ところが最近は、各家庭の電気製品の数が増え消費電力も増え、30Aとか40Aで契約する家庭が多くなってきた。当然、コンセントの数も増えた。それでも、電気製品の数が多すぎてコンセントの数が足りない。だからといって、たこ足配線は危険だからやめた方がよい。とくに、消費電力の大きい電気製品を使う場合には、必ず一つのコ
電気工事の欠陥... の続きを読む
日本の自由教育の発祥地である自由学園（一九二二・東京都豊島区）は、二十世紀を代表する建築家、フランク・ロイド・ライトによって設計された。この建物が改修工事中であるという話を聞き、作業所に出かけてみた。工事囲いのなかにある自由学園は、美しい緑青の銅板が戦争によって剥がされ、また、増築により建築当初とは様相を異にしていた。ライトの設計理念は大地と一体となる造形、地を這うような「草原住宅」である。床面が
いかに目立たないように補強するか（自由学園）... の続きを読む
ゼネコン業界は構造的な経営環境の変化により、厳しい経営が続いています。その証拠として、ゼネコンの破綻が相次いでいます。要因としては、サブプライムローン問題による余波が指摘されています。要は、投資型マンションを手掛ける不動産業者の破綻により、債権（手形）が焦げ付き、連鎖倒産したということです。しかし、実のところ、債権の焦げ付きはきっかけに過ぎず、本当の要因は長年にわたるゼネコン業界の経営環境の悪化に
建設費の値下がりはあり得ない... の続きを読む
私の両親は定年退職をして、現在は老後の生活を楽しんでいますが、昨年から新しい趣味を二人で見つけたようで、秋になると私のところにもステキなものが届くようになりました。両親が見つけた趣味というのが、土地の一画を借りてちょっとした野菜を育てることらしく、月々の決められた金額を支払って、農家気分を味わっているようです。ちょっとした野菜と言いながら、なすびやトマト、えんどうまめといった生活でよく食べる本格的
土地を借りてプチ農家気分を楽しもう... の続きを読む
定年退職した叔父が、賃貸アパートを新築し管理を始めました。土地の購入からのスタートでしたので、親戚一同驚いて心配しましたが、綿密な計算のもとの行動のようです。県立の医大のすぐ側に、こじんまりとしたアパートを建設し、大学と交渉し、学生を斡旋してもらいます。そのため、入居人が卒業してもすぐに次年度入学の学生が入るというローテーションで、空き部屋が出来る事がないのだそうです。叔父退職後で時間はたっぷりあ
賃貸アパートを管理する... の続きを読む
中古住宅、特に北国では煙突の存在が目立ちます。本来は暖炉などのために設置されるのが煙突ですが北国ではストーブのために設置されていることがおおいです。大火力のストーブがなければまっとうに部屋が暖まらないほど寒く、北国において煙突のある家は必須とも言えます。またストーブでお湯を沸かしたり料理を保温するなどの役目もあり、大型ストーブはかなり汎用性の高い家具とも言えます。もちろん大量のススを出すため、煙突
中古住宅に良くある煙突... の続きを読む
義理の兄が念願の新築一戸建てを建てました。先日その引越し、新築祝いに参加してきました。以前アパート暮らしだった義理の兄。姉妹3兄妹がいて、一番下の子供が生まれたきっかけで、念願のマイホームを購入したらしいんですね。新築の家は本当にステキでした。入った瞬間から新築のなんとも言えない香りが漂い、隅から隅までピッカピカ。リビングは間接照明がとても綺麗で、キッチンもアイランド型で凄く使いやすそうでなんとも
新築一戸建ての新築祝いに参加！... の続きを読む
伝統的な集落では、通路が直線であることはほとんどない。平坦ではなく、アップダウンがある。左右にもゆらいでいて、どこまでも見通せることはない。むしろカーブや曲がり角で視線が遮られ、角を曲がるごとに新しい展望が開ける。通路の幅も一定ではない。広くなっていて、立ち話をするのに具合がいいようになっていたり、作業をする空間になっていたりするが、そのためにつくられたわけではなさそうである。だが、それは長い間に
古い集落に見られる共通空間... の続きを読む
高額な坪単価で受注をして、6割もの利益を上げているにもかかわらず、倒産してしまうハウスメーカーもあります。それは、現在の住宅業界に問題があります。高価な展示場やパンフレット、有名芸能人を採用したCM、新聞誌一面の広告、莫大な数の新聞折り込みチラシ、有り余るほどの社員数など、とにかくハウスメーカーの存在自体が、経費のかかる形態となっているのです。しかし、こうした現象が起きるのは、業者側ばかりでなく、
さまざまな経費をかけているハウスメーカー... の続きを読む
町の不動産屋が地元の不動産を買い漁るという話も、ほとんど聞きません。たまに相続物件を買い収って転売することはありますが、規模は小さなものですし、転売確実なものにしか彼らは手を出しません。また、日々の管理報酬で生きていけるだけの人員しか雇うことをせず、事務所も駅前とはいっても、商店街のはずれのほうのごく小さなスペースを借りているだけですから、固定費はきわめて小さな額です。結局彼らの仕事は借金とは基本
町の不動産屋は「相場を張らない不動産ビジネス」... の続きを読む
住宅ローンには、固定金利と変動金利の二通りがある。固定金利は、貸し付ける時の金利が、二〇年間以内であれば、その間変わることなく適用される。それに対して、変動金利は、現行では長期の貸出金利、主にプライムレート（最優遇貸出金利）の変動が〇・五％を超えた時に連動して変動するものである。現在、都市銀行では、主にこの変動金利で貸し出している。というのも、長期に固定金利で貸し出すと、いわゆる「逆ザヤ」現象が起
今は、固定金利を選ぶべし... の続きを読む
他人任せ、もしくは、業者から言われるがままに不動産を選び、銀行から借り入れをし、オーナー気分でいると、数年後にはとんでもない状況に陥ってしまうことも十分にあり得るのだ。売り主サイドは、いかに高く売るかどうかということに終始するのである。従って、融資申し込みなどの際に、売り主が金融機関に提出する資料にもウソは多い。実際は空室にも関わらず、入居者がいるように見せるためにレントロール（賃貸状況一覧表）を
売り主サイドのウソを見抜け... の続きを読む
「住宅債券」は、優先倍率を勝ち取ることや「割り増し融資」を得られますが、どうせならもう一つ郵便貯金の「住宅積立」をやってしまいましょう。これは、何と公庫融資で、２７５万円の加算が受けられるのです。しかも特に抽選もないし、積み立ての金額も５０００円からと手軽に始められるというメリットもあります。３年、４年、５年の各コースを選んで４３万２００円か、４２万円を積み立て終わると、郵政省が住宅金融公庫に斡旋
郵便貯金の「住宅積立」で公庫融資をフル活用せよ... の続きを読む
ありがたい住宅ローン減税も、覚えておくと安心それから、ローンでマイホームを取得した場合には、当然ながら減税があります。この減税は非常にありがたい減税ですが、「自己資金で買った、あるいは建てたマイホームには減税がないが、ローンでマイホームを取得した場合には、ローンに対して減税がある」この大事なことを忘れてはいけませんね。要するに借金したら金利かかかって大変だから、その分を減税でカバーしてあげましょう
住宅ローン減税も、覚えておくと安心... の続きを読む
ゆとりローンは、当初の返済額が抑えられることで、多くの人がゆとりローンを選択した。各金融機関も追随して同様の住宅ローンを開発した。このゆとりローンはたしかに、当初の返済額が抑えられる１１年目の金利アップまでに、返済額アップに対応した分だけ、収入が伸びていればなんの問題もなかった。いずれ収入が伸びるものと楽観視していたところに、１１年目の金利アップがやってきた。たとえば、３０００万円の３５年返済のロ
日本版サブプライム問題・ゆとりローン... の続きを読む
申し込みには、必要書類を窓口に提出しなければならないが、その書類とは、（1）借入れ申込書、（2）収入証明書（給与所得者は公印・社印のある源泉徴収票、自営などの人は税務署の発行する納税証明書〈所得額用〉）、（3）土地に関する書類（土地登記簿1本、借地の場合には地主の住宅建築に関する承諾書も）などとなっている。申し込みをしたあと、一週間ほどたつと申し込みをした金融機関から選考結果通知書が送られてくるが
必要書類と申し込み後の流れ... の続きを読む
コンクリートの柱梁に中に鉄骨を入れる「鉄骨鉄筋コンクリート造」という工法もありますが、これも、工法の違いであって、鉄筋コンクリート造より丈夫ということではありません。そもそも建築構造がどのように決まるかといえば、意匠、設備それぞれの設計者との打ち合わせによって、最終的に構造設計者が決定するものです。これにはもちろん、予算が前提となるわけですが、それ以上に、施主の趣味性が優先されると言っても過言では
音楽関係者の家はほとんどがコンクリート造... の続きを読む